Regularizaciones
A.- Certificado de Antigüedad
B.- EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN
C.- aCTUACIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE
D.- sITUACIÓN DE ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN (SAFO)
Regularizaciones
A.- Certificado de Antigüedad
HONORARIOS ESTIMATIVOS:
Sc = Superficie construida de vivienda o edificio en ficha descriptiva y gráfica catastral.
Certificado de Antigüedad
Sc: menor o igual a 30 m2 : Hmínimos = 1,00 M = 350,00€ (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Sc: entre 31 a 150 m2 : Hmínimos = 1,25 M = 437,50€ (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Sc: entre 150 a 250 m2 : Hmínimos = 1,50 M = 525,00€ (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Sc: entre 250 a 350 m2 : Hmínimos = 1,75 M = 612,50€ (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Sc: Superiór a 350 m2, Hmínimos = 1,75 €/M2 (+ 21%IVA + 37% IRPF)
PLANOS: Honorarios netos
estimativos por plano Distribución o Cotas. +21%IVA +37%IRPF
Hmínimos / PLANOS ESTIMADOS = 30,00€(A4) 50,00€(A3) 70,00€(A2)
zona fuera de Fuengirola: CONSULTAR.
Certificado/Informe de Coordenadas Georeferenciadas y fichero GML en formato digital (CD).
Parcelas / Edificaciones:
S: De 50 a 100 m2: Hmínimos = 85,00 € (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Sc: De 101 a 200 m2: Hmínimos = 125,00€ (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Sc: De 201 a 300 m2: Hmínimos = 150,00€ (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Sc: más de 350 m2 = 280,00€ + Diferencia Sc hasta 350 m2 H: 0,35€/M2 x Sc (+ 21%IVA + 37% IRPF)
VISADO DEL CERTIFICADO Y PLANOS EN EL COLEGIO PROFESIONAL.
Visado del certificado y planos: Hmínimos = 50,00€ (+ 21%IVA + 37% IRPF)
Un Certificado de Antigüedad es un documento que acredita la fecha de construcción de una edificación existente.
La función principal del Certificado de Antigüedad es permitir la inscripción de una vivienda, ampliación y otras construcciones en el Registro de la Propiedad.
Otras construcciones: Las Obras Nuevas Antiguas
La legislación se refiere a ellas como Otras Construcciones. También son consideradas Obras Nuevas porque, a efectos del Registro de la Propiedad, todavía no existen. Se las conoce como Obras Nuevas Antiguas. Se trata de construcciones existentes desde hace años que nunca fueron inscritas en el Registro de la Propiedad por muy diversos motivos. Aunque lo más habitual es referirse a viviendas completas, no siempre es el caso. Una ampliación posterior de la vivienda o una piscina no incluida en el Proyecto original son casos frecuentes de Obras Nuevas antiguas.
PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA
- Construcción de edificación sin los permisos necesarios
- Prescripción de los plazos mínimos necesarios según la legislación aplicable
- Certificado de Antigüedad y superficies firmado por Técnico competente
- Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua
- Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
Artículo 52 del Real Decreto 1093/97. Reglas aplicables a otras construcciones
El Registrador de la Propiedad, podrá inscribir las Declaraciones de Obra Nueva de edificaciones terminadas que cumplan o siguiente:
- Que se pruebe por certificación del Catastro, del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
- La fecha de construcción debe ser anterior al plazo de prescripción de la infracción en que se hubiera podido incurrir
- No debe constar en el Registro ninguna anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
Documentación necesaria
- El Certificado de Antigüedad y Superficies de la vivienda visado por técnico competente.
- Un Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha
- Un Certificado de Coordenadas Georreferenciadas de la vivienda y construcciones auxiliares
Con estos documentos, el Notario podrá redactar la escritura de Obra Nueva por antigüedad. Posteriormente el Registrador podrá realizar la inscripción en el Registro.
Artículo 202 de la Ley Hipotecaria
La entrada en vigor de la Ley 13/2015, provocó la modificación de la Ley Hipotecaria. El artículo 202 dice que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. En consecuencia, para la inscripción de cualquier Obra Nueva también es necesario un Certificado de Coordenadas Georreferenciadas. Este Certificado deberá incluir, además de la vivienda, cualquier otro tipo de edificación auxiliar que exista en la misma parcela.
La fecha de finalización de la construcción es el aspecto más delicado de un Certificado de Antigüedad. Por tanto, debemos poder acotarla mediante pruebas que sean lo más claras y objetivas posible. Para ello disponemos de varios métodos:
- Vuelos o fotografías aéreas de Organismos de reconocido prestigio. Servicios Cartográficos Autonómicos, Centro Nacional de Información Geográfica, Archivos fotográficos de las diputaciones, etc.
- Licencias de obras o documentos disponibles en los Ayuntamientos.
- Facturas, Planos o documentación relacionada con la construcción original de la vivienda.
- Certificación Catastral con inclusión de la fecha.
- Características de los materiales empleados o técnicas constructivas que permitan obtener una edad mínima de la construcción.
- Ensayos de laboratorio para determinar la antigüedad mínima de un material.
- Facturas o contratos de suministros (agua, luz, internet, teléfono, etc…)
- Contratos privados de compraventa o Escrituras no inscritas en el Registro.
- Apariciones en publicaciones locales, prensa, revistas de la época.
A partir de cada uno de estos métodos se puede obtener una fecha con un grado de fiabilidad diferente. El Técnico encargado del Certificado de Antigüedad, deberá valorar el procedimiento más indicado para cada caso particular.
El Visado del Certificado de Antigüedad, no es obligatorio desde 2010, sin embargo, es habitual seguir visando los Certificados de Antigüedad. El motivo es que, para la Declaración de Obra nueva, el Notario debe verificar la firma del Técnico redactor. Una de las funciones del visado colegial es verificar la firma del Técnico redactor de un documento. Alternativamente, también se puede legitimar la firma del Técnico en una Notaria. Normalmente, la primera opción es más asequible y por eso es habitual en la práctica profesional.
Artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio
El visado colegial será obligatorio en los siguientes casos:
- Proyectos de Ejecución de edificios
- Certificados de Final de Obras de edificios
- Expedientes o Proyectos de Legalización de obras sin licencia
- Proyectos de Demolición de edificios
- Otros proyectos relacionados con instalaciones de explosivos, pirotécnica, etc.
Regularizaciones
B.- Expediente de Legalización
El Expediente de Legalización de obra, constituye el documento técnico que, en ausencia de proyecto y/o dirección de obra, es necesario redactar para regularizar la situación administrativa de una construcción.
La legalización de una construcción puede incurrir que las obras no estén totalmente finalizadas, en este caso, el expediente debe plantearse como “Legalización de obras ejecutadas y proyecto de terminación”. Debiéndose diferenciar claramente las partes ejecutadas de aquellas que se encuentran pendientes de terminar y presentar la documentación completa correspondiente a un Proyecto básico y de ejecución para estas últimas.
Póngase en contacto con nosotros sin compromiso y poder facilitar nuestra mejor oferta económica de prestación de servicios para su expediente de legalización
Regularizaciones
C.- Actuaciones en Suelo no Urbanizable
El planeamiento urbanístico aplicable en cada municipio, así como las ordenanzas municipales, pueden condicionar los requisitos que se impone a los Proyectos de Actuación y Uso del Suelo en Suelo Rústico, o No Urbanizable, pero en general todos presentan similares características:
Los actos de edificación, el uso, aun siendo privativo, debe tener una utilidad pública; se permiten usos terciarios, industriales, turísticos, siempre y cuando presten o estén relacionados con un servicio al público (por ejemplo, una planta con paneles solares foto-voltaicos, una gasolinera, un camping, un centro educativo, etc).
· El uso a implantar lo debe aprobar la Comunidad Autónoma, es decir, que trasciende del ámbito municipal (normalmente, el órgano regional suele ser la Comisión Provincial de Urbanismo).
· El proyecto de actuación debe ser informado por el órgano ambiental competente (la delegación provincial de medio ambiente correspondiente).
· Una vez aprobada la actuación por la Comunidad, se debe obtener licencia de obra ante el Ayuntamiento.
En cumplimiento de lo previsto en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía diferenciamos por un lado, aquellas actuaciones dirigidas a las Viviendas Aisladas Vinculadas a Destino Agrícola, Forestal o Ganadero, que requieren la tramitación de un Proyecto de Actuación para poder ubicarse en Suelo No Urbanizable (LOUA Art.42.1.B)
- Los terrenos deben ser aptos para el uso agrícola, forestal o ganadero, y deben estar afectos, de hecho, a alguno de dichos usos
- Se debe justificar el mantenimiento del uso, incluyendo en el Proyecto de actuación un Estudio y propuesta de la explotación acreditado por un técnico competente.
En por otro lado la Actuaciones de Interés Público en Suelo No Urbanizable (LOUA Art.42 y 51.1.C)
- Los terrenos afectados por la actuación pertenecen al término municipal en su totalidad
- La actuación no tiene trascendencia paisajista ni territorial supra-municipal
- La actuación no afecta a la ordenación estructural del Plan General de Ordenación Urbanística
- La superficie afectada por la actuación no excede las 50 hectáreas.
Este tipo de autorizaciones de interés público y no vinculadas a la explotación agrícola, forestal o ganadera, tendrán una duración limitada, aunque es renovable.
DOCUMENTACIÓN:
Proyectos de actuación en Suelo No Urbanizable son similares de unos municipios a otros y en ellos se contendrá.
- Identificación completa del promotor
- Descripción detallada de la actividad
- Determinaciones adicionales, suficientes para permitir una adecuada valoración de los requisitos de la actividad.
La Descripción detallada de la actividad
- Situación, emplazamiento y delimitación de los terrenos vinculados a la actuación, definidos mediante documentación fotográfica y cartográfica suficiente, precisando la localización dentro del término municipal de Málaga, la situación respecto al núcleo de población más cercano, las edificaciones cercanas, los viarios, los accesos, los linderos, la topografía de los terrenos y del entorno, y los elementos significativos del paisaje
- Caracterización física y jurídica de los terrenos afectados, mediante memoria descriptiva, Nota simple del Registro de la propiedad y documentación catastral (certificado y plano)
- Características socio-económicas de la actividad, mediante memoria descriptiva de la actividad y de las características de las edificaciones, construcciones, obras e instalaciones
- Memoria descriptiva y planos de los terrenos, en los que deben quedar definidos los viarios, los accesos, la topografía actual y la modificada, el emplazamiento de las edificaciones, las acometidas de infraestructuras, el tratamiento general de los terrenos y las características básicas de las edificaciones, construcciones, obras e instalaciones
- Plazos para el inicio y la terminación de las obras, concretando las fases en que pueda estar dividida la ejecución, en memoria y planos
- Justificación y fundamentación, en su caso, de la utilidad pública o del interés social de la actuación
- Justificación y fundamentación, en su caso, de la viabilidad económico-financiera y del plazo de duración de la cualificación urbanística de los terrenos, legitimadora de la actividad
- Justificación y fundamentación, en su caso, de la procedencia o de la necesidad de la implantación en Suelo No Urbanizable
- Justificación y fundamentación, en su caso, de la incidencia urbanístico-territorial y ambiental, precisando las medidas previstas para la corrección de los impactos territoriales o ambientales
- Justificación y fundamentación, en su caso, de la compatibilidad con el régimen urbanístico de la categoría de Suelo No Urbanizable correspondiente al emplazamiento, mediante memoria y planos
- Justificación y fundamentación, en su caso, de que la actuación no induce a la formación de nuevos asentamientos, porque no comprende actos susceptibles de generar demanda de infraestructuras o de servicios colectivos, impropios de la naturaleza del Suelo No Urbanizable
- En caso de actuaciones cuya finalidad sea edificar en un monte de dominio público, Proyecto de reforestación de la superficie que quede sin ocupar
- En caso de actuaciones de interés público no sometidos a ningún tipo de evaluación o informe ambiental, anejo de Análisis de los efectos ambientales, que estudiará los posibles efectos ambientales y la incidencia sobre la ordenación, el carácter y el destino general del Suelo No Urbanizable afectado
- Obligaciones asumidas por el promotor, que serán, al menos, las correspondientes a los deberes legales derivados del régimen de la clase de Suelo No Urbanizable, el pago de la prestación compensatoria y la constitución de la garantía
- Compromiso, por parte del propietario, de prestar una garantía destinada a cubrir los gastos que pudieran derivarse de incumplimientos e infracciones, así como los resultantes, en su caso, de las labores de restitución de los terrenos
- Compromiso, por parte del propietario, de solicitar Licencia urbanística municipal antes de que transcurra un año a partir de la fecha de aprobación del Proyecto de actuación.
Póngase en contacto con nosotros sin compromiso y poder facilitar nuestra mejor oferta económica de prestación de servicios para su Proyecto de Actuación en Suelo No Urbanizable
Regularizaciones
D.- Situación de Asimilado Fuera de Ordenación
La situación asimilada al régimen de fuera de ordenación se aplica a las edificaciones en las que concurren las características siguientes:
- Son edificaciones aisladas, completamente terminadas y listas para su uso, sin necesidad de intervenciones adicionales
- Se ubican en un municipio con PGOU aprobado
- Se emplazan en suelo no urbanizable, en parcelaciones aceptadas como asentamientos urbanísticos o en parcelaciones no aceptadas en las que ya ha prescrito el plazo establecido para que se pueda recuperar el orden urbanístico
- Son disconformes con la ordenación territorial y urbanística vigentes
- Son ilegales, por haber sido construidas contraviniendo la ordenación vigente, sin Licencia de obras o contraviniendo las condiciones de una Licencia de obras otorgada
- Ya ha prescrito en ellas el plazo establecido para adoptar medidas de defensa de la legalidad y de restauración del orden jurídico perturbado
- No se ubican en suelo no urbanizable de especial protección, ni en Zona de Influencia del Litoral, ni en suelo afectado por riesgos naturales o tecnológicos, a no ser que la fecha de prescripción preceda a la fecha en que se impuso la clasificación como suelo de especial protección o las limitaciones derivadas de la influencia del litoral o de los riesgos reconocidos en el terreno.
El Reglamento de disciplina urbanística establece actualmente la necesidad de que se reconozca la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación como condición previa para que se pueda inscribir estas edificaciones en el Registro de la propiedad. La anotación debe informar acerca del régimen jurídico y las restricciones que se aplican a la edificación inscrita.
NORMATIVA:
1.- La declaración de asimilado a fuera de ordenación
El Decreto 60/2010 Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma Andaluza, que en su artículo 53.1 dispone “que los actos de uso del suelo y en particular las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, quedarán asimilados al régimen de fuera de ordenación previsto en el Disposición Adicional Primera de la citada ley”.
La Ley 2/2012, amplia esta cobertura al régimen de fuera de ordenación regulado en el art. 53 del Decreto 60/2010, estableciendo los casos en los que sea posible la concesión de autorizaciones urbanísticas necesarias para las obras de reparación y conservación que exijan el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
Pero ha sido finalmente el Decreto 2/2012, por el que se aprueba el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, el que ha dado cobertura legal a las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales se hubiere agotado el plazo para adoptar medida de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido,
incluyéndose en esta categoría jurídica aquellos supuestos que habiendo transcurrido el plazo previsto en el art. 185 de la LOUA, no sea posible por parte de los Consistorios acordar la medida cautelar o definitiva de protección del orden urbanístico alterado, es decir, que exista prescripción de la infracción urbanística, que tras la entrada en vigor la Ley 2/2012, por el que modifica el precepto 185.1 de la LOUA será 6 años desde la completa terminación, y además no haya habido interrupción en cuanto al plazo de restauración de la legalidad urbanística.
No será posible el reconocimiento de asimilados a fuera de ordenación de conformidad con lo establecido en el artículo 8.2 del Decreto 2/2012 en los casos siguientes:
- Edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección por normativa específica, territorial o urbanística, en terrenos de la Zona de Influencia del litoral, en suelos destinados a dotaciones públicas, o en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, excepto si fueron construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, y se hubiere agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido, de conformidad con lo establecido en el art. 185 de la LOUA, con anterioridad al establecimiento del régimen de protección especial.
- Edificaciones aisladas integradas en una parcelación urbanística que no constituye un asentamiento urbanístico, y para la que no haya transcurrido el plazo para el restablecimiento del orden urbanístico infringido, si no se ha procedido a la reagrupación de las parcelas, como tiene establecido la LOUA en su artículo 183.3.
Una vez otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, solo podrán autorizarse obras de reparación, mantenimiento y conservación, que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
En las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso al que se destinan cuando no se disponga de acceso a redes de infraestructuras, o cuando dicho acceso se haya realizado sin licencia urbanística, deberá resolverse mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable. Excepcionalmente, podrá autorizarse la acometida a servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica por compañía suministradora, siempre que reúnan los requisitos de que estén accesibles, que la compañía suministradora acredite la viabilidad de la acometida, y no induzcan a la implantación de nuevas edificaciones.
La declaración de asimilado a fuera de ordenación se llevará a cabo mediante resolución de la Administración Local
Las edificaciones que se encuentren en asentamientos urbanísticos, no podrán ser declaradas como asimilados a fuera de ordenación, y el restablecimiento de la legalidad urbanística se realizará mediante la medida de demolición, con la excepción en el propio Decreto 2/2012, de que las edificaciones que en un principio fueron aisladas y que de manera sobrevenida acabaron integradas en una parcelación después de la entrada en vigor de la Ley 7/2002, no les será de aplicación las medidas de demolición, y en su consecuencia, sí pueden ser declaradas como asimilados a fuera de ordenación.
2.- El reconocimiento de la situación de asimilado fuera de ordenación tras la Ley 6/2016 Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable. Esta nueva Ley permitirá que muchas edificaciones ejecutadas en la Comunidad Autónoma de Andalucía se escapen del calvario de la demolición.
A partir de la entrada en vigor de la Ley 6/2016 se excepciona la ilimitación del plazo para el ejercicio de medidas de protección de la legalidad urbanística en las parcelaciones urbanísticas, las edificaciones de uso residencial y las parcelas asociadas a éstas, a las que se aplica el plazo general del artículo 185.1 que es de 6 años, y en su consecuencia podrán quedar sometidas al régimen jurídico específico de asimilación al de fuera de ordenación.
Siendo de suma importancia significar que según la Disposición transitoria primera de la Ley 6/2016 esta normativa no será de aplicación a los procedimientos relativos a la adopción de medidas de protección de la legalidad o reposición de la realidad física alterada respecto de los que haya recaído resolución administrativa, sea o no firme, antes de su vigencia, que se regirán por la normativa anterior. Como consecuencia de esta Disposición transitoria si la edificación para el que se solicita la declaración AFO tuviese incoado expediente de restauración firme la única solución para su reconocimiento sería que por parte de la Administración dictara resolución revisando, revocando o anulando el expediente administrativo.
Otra de las novedades incorporadas por esta nueva reforma es que la declaración de asimilado al régimen de fuera de ordenación surtirá los efectos de la licencia urbanística, así como que para esta declaración se exigirá a las edificaciones las condiciones mínimas en materia de seguridad, salubridad, habitabilidad y calidad de las construcciones y edificaciones.
Póngase en contacto con nosotros sin compromiso y poder facilitar nuestra mejor oferta económica de prestación de servicios para su Situación de Asimilado Fuera de Ordenación.